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Smart Buildings – Computer mit Sensoren
Deutsche Leitkultur Blog by Christian Raum
Berlin, April 28th 2021
Verbräuche von Strom, Wasser oder Wärme enthalten viele Informationen über den Zustand von Gebäuden. Wenn Verantwortliche diese Daten sorgfältig sammeln und regelmäßig analysieren behalten sie die Kosten im Griff, vermindern die Emissionen und erhalten die Bausubstanz.
Viele Hausbesitzer, Immobilienfirmen, Messegesellschaften oder auch Kommunen haben den Überblick über ihre Immobilien und den Grundbesitz Besitz verloren. Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Gebäudemanagement kennen die Häuser nur über einige fundamentale Eckwerte. Die kommen zumeist aus mechanischen oder elektromechanische Zählern und berichten über die Verbräuche von Wasser, Strom oder Wärme. Viele Verantwortlichen ist klar, dass diese Zahlen nicht sonderlich vertrauenswürdig sind und meist nur als Verbrauchsdaten für die Abrechnung dienen. Ein Grund hierfür ist, dass die Geräte typischer Weise nur in sehr langen Abständen abgelesen werden – häufig einmal im Jahr.
Für die Ablesung sind in vielen Fällen die Hausmeister zuständig. In großen Gebäudekomplexen wie Einkaufszentren, Flughäfen oder Messehallen, brauchen sie Stunden oder sogar Tage, bis sie mit Papier und Bleistift durch Hallen und Keller, vermietete Läden und Restaurants gelaufen sind. Häufig ist körperlicher Einsatz nötig, um überhaupt in die Nähe der Zähler zu kommen, weil etwa bei Gewerbemieter die Zähler im Lauf eines Jahres hinter Regalen oder Werkzeugschränken verschwunden sind. Dabei ist unbestritten, dass der Hausmeister über Herrscherwissen verfügt. In vielen Fällen ist er die einzige Person, die überhaupt weiß, an welcher Stelle Zähler zu suchen sind. Geht er in den Ruhestand, gelten viele Zähler als verschollen oder nicht mehr auffindbar.
Datenauswertung ist häufig hoffnungslos veraltet
Der gesamte Geschäftsprozess der Kostenabrechnung landet als nächstes auf den Schreibtischen der Gebäudeverwaltung. Die Zahlenkolonnen auf den Papierlisten werden über Tage hinweg in seitenlange Excel-Listen getippt und schließlich zur Auswertung an das Management und das Controlling übergeben. Die vergleichen Energielieferung und Verbrauch, Kosten und Einnahmen anhand von Daten, die zu diesem Zeitpunkt bereits hoffnungslos veraltet sind. Damit entfällt die Möglichkeit die Daten zu analysieren und aus ihnen heraus Maßnahmen für die Modernisierung oder die Instandhalten abzuleiten.
Und gleichgültig ob Messehalle oder Flughafen – es ist unbestritten, dass mit dem Altern auch das Wissen über die Gebäude und Anlagen verschwindet. Als eine Faustregel gilt, dass über einen mehr als zwanzig Jahre alten Gebäudekomplex kaum ein Mensch mehr umfassendes, fundiertes Wissen haben kann. Jetzt verbraucht er über eine Fläche von womöglich Millionen Quadratmeter nahezu unkontrolliert Energie und Wasser, produziert Luftverschmutzung und Müll.
Schlaues Gebäudemanagement mit Daten
Dabei gibt es Technologien und Lösungen mit denen aus den Datensätzen der Zähler regelmäßig Analysen und Auswertungen generiert werden, die den Mitarbeitern in den Abteilungen für das Gebäudemanagement detailliertes Wissen über jede einzelne Immobilien vermitteln. Überhöhter Stromverbrauch kann auf defekte Anlagen hinweisen. Wenn zu viel Wasser durch die Leitung fließt, ist es wahrscheinlich, dass es innerhalb der Gebäude eine Leckage gibt. Die Heizkosten können ein Hinweis auf Bauschäden oder defekte Rohre sein. Die sorgfältige Analyse der Verbrauchsdaten hilft dabei den Wert der Gebäude nicht nur zu erhalten, sondern mit klugen und nachhaltigen Modernisierungen zu erhöhen und die Bausubstanz zu sichern.
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